003賃貸マンションと中古戸建の費用比較/実際に掛かるお金は？
費用は賃貸と購入で具体的に
どれくらい変わってくるのか？
今回は実際に計算してみようと思います。
前回は賃貸と購入でのメリット・デメリット比較をしたのですが
僕は比較した結果中古戸建購入が
メリット多くて良い
という結論になりました。
前回の記事
家賃の目安と年間の支払い額を計算する
まずは前提条件として
ウチの家族構成を参考に考えてみます。
4人家族(夫婦+小児2人)
僕が引っ越す前に
住んでいた賃貸マンション
賃料： 家賃5万円+共益費0.5万+駐車場0.5万
築年： S50年築
立地： 急行停車駅まで徒歩10分
間取り：2DK
面積： 壁芯50m^2
階数： 5階建て4階部分
その他：エレベータなし
階段での上階は家族でのお出かけや買い物帰りは特に辛かった。
運動にはなったけども。
コストは
6万 ｘ 12ヶ月 ＝ 72万円/年
5年で360万円
10年で720万円
15年で1080万円
けっこうな金額になりますね。
現状とお金だけで試算するなら
とりあえず、ざっくりと
15年住もうと思ったら
1000万の物件が
損益分岐点って感じですね。
あれ？
でも中古の戸建てって木造？
木造ってそんなに長く住めたっけ？
というわけで木造戸建てって
一般的にどれくらいの
寿命があるのか気になったので
調べてみました。
木造物件は何年住める？耐用年数について
国が決めている木造物件の法定耐用年数は22年と決められています。
また、国交省がこれまで公表してきた資料によれば、木造住宅の寿命は27年ないしは30年としているケースが多いです。
ただし、それが物件の寿命かというとそうではありません。
法定耐用年数は22年は、減価償却にあてられる年数として定義されています。
木造住宅の｢寿命27年」の根拠とは、｢取り壊した住宅の平均築年数｣です。
取り壊された建物の築年数であったり、建物の新築数を取り壊し数で割った数字でだったりします。
｢寿命30年」の根拠ですが、これは｢ストック（現存する住宅数）数をフロー数（新築数）で割ったもの」で｢サイクル年数」という概念を使い、便宜的に求めたものです。
ただし、木造でも築40年、50年、古民家などは100年なんて建物もありますよね？
実際はどれくらいかというところですが、住宅の寿命については多くの研究があります。
早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としています。
ただ、木造64年というのは適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計した寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだし、また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩しています。
【参考】Home’sのコラム 株式会社さくら事務所 会長 長嶋修
住宅の寿命、本当はどのくらいか
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00019/
ちゃんと物件のメンテナンスを
してあげれば、建物はもつってことと
加えて、地震などに耐えられるように
設計されているというところも
重要だと思います。
「地震などに耐えられるように設計されている」
というところの判断は
耐震基準が施行された時期
(建てられた時期)を
一つの指標とできます。
法律の建築基準法の話で、
その中の耐震基準に
関わる法律はこれまでに
大地震 → 被害 → 法改正
が何度も繰り返された
経緯があります。
↓
1971年（昭和46年）6月17日 建築基準法施行令改正
十勝沖地震の被害を踏まえ、 RC造の帯筋の基準を強化した。
1978年（昭和53年）6月12日 宮城県沖地震発生。
↓
1981年（昭和56年）6月1日 建築基準法施行令改正（新耐震）
一次設計、二次設計の概念が導入された。
1995年（平成7年）1月17日 阪神・淡路大震災発生
↓
2000年（平成12年）6月1日 建築基準法及び同施行令改正
能規定の概念が導入され、 構造計算法として従来の 許容応力度等計算に加え、 限界耐力計算法が認められる。
とりわけ、大きく改正され、 主な指標とされているのが、 1981年（昭和56年）の 「新耐震基準」である。
朝日新聞掲載「キーワード」によると 新耐震基準では、 地震による建物の倒壊を 防ぐだけではなく、 建物内の人間の安全を確保 することに主眼がおかれた。
旧基準の震度５程度の地震に 耐えうる住宅との規定は、 新基準では 『震度６強以上の地震で 倒れない住宅』と変わった。
ちなみに新耐震基準は
建築確認の年月日が
1981年6月1日以降で、
新築年月日ではないから注意が必要。
戸建てであれば、余程工事の遅れ
なんかがなければ3－4ヶ月もあれば
竣工までいくので、
1982年築以降なら大丈夫だという
目安として物件選びをしました。
得する物件の値段はずばり1728万円！
仮に1982年築(約築40年)の物件なら、
寿命64年と仮定して、残り24年。
24年に現在の僕の
年間家賃72万をかけると
24年 ｘ 72万 ＝ 1728万円
毎月家賃を支払っていると考えもしないですが、
実際に計算してみると結構かかるもんですね。
もちろん、僕は24年以上生きるつもりなので生涯支払う家賃額はもっともっと大金になります。
そう考えるとやっぱり物件を購入するメリットは大きいわけですよね。
で、1982年築なんて結構な古い物件だとしても
購入のメリットは大きいですね。
あとはこの価格よりも
いかに安く物件を買うことができるか。
安く買えればその分お得ってことですからね。
浮いた分はリフォーム費用にしてもいいし、
旅行とかに行ってもいいし。。。
うーん、いや投資にまわそうかな(^q^)
妄想が広がります（笑）
今回のまとめ
住むところが決まっていれば、
賃貸より購入の方が金銭的にお得である。
新耐震基準の物件は1982年築以降
建物はちゃんとメンテすれば長生きする
