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004物件探しのコツ。戸建てを購入したい。家族構成と希望条件

004物件探しのコツ。戸建てを購入したい。家族構成と希望条件

き続き家を
購入したときの話です。

現実的な予算や、
物件の希望スペックを
もとに物件資料を
集めていきます。

物件の希望条件



どんな家がいいかなぁっ
ていうのを考えていくと
こんな感じになってきました。



【希望物件】一戸建て
居住可能面積(延床面積):50㎡以上 (15坪以上)
間取り:3LDK以上
立地:遠くても駅まで徒歩20分以下
駐車場:有
築年数:1982年築より新しい物件
購入希望価格:700万




物件価格については、前回、
1700万以下なら “お得”
という結論に至りましたが、

比べて “お得”なのと、
実際に買いたいなって思う金額は
また別のお話なのです。


前回は24年住んだ時に
賃貸と購入ではどっちがお得?
っていう前提でしたし。


だから、なんとなくそこから
マイナス1000万くらいっていう
ざっくりの価格設定と、


ローンはできるだけ
組みたくないっという思いと、
近隣の売りに出ている物件の
相場から考えて出た価格です。

購入物件の価値を考える-もし貸すなら?-

後は今度は違う見方で、
もし仮に 買った物件を
賃貸に出すならという
前提で考えてみました。


上記スペックの物件で、キャッチコピーは
「ファミリーが住める広めの戸建の賃貸。駐車場付き!」


貸せるや賃貸は地域によるけど
安くても8万/月くらいで
貸せるんじゃないかな?


家賃相場は、
周りの似たような物件の
賃貸募集を見たり、
不動産屋さんに聞けば
だいたいわかります。


というわけで8万円/月で
貸せたとすると
年間96万の家賃収入。

5年賃貸で回して
約480万回収。

表面利回りで12%
そこから修繕費や維持費を
引かなきゃいけないけど
投資物件としては悪くないよね。

じゃあ、探そっか。


物件を探す。どこで探す?

物件を探そうと思ったら不動産屋さんだよね。
一般的な物件の探し方は

  • Webで不動産サイトを閲覧。
  • 市の広報誌などに挟まれているチラシをチェック。
  • 不動産屋にGO

くらいですかね?

不動産サイトは
Home’sとかat homeとかが
有名ドコロかな?

全国展開している不動産屋さんは
こんな感じですかね?

  • アパマンショップ (賃貸メイン)
  • 賃貸住宅サービス (賃貸メイン)
  • センチュリー21 (賃貸・売買)
  • 福屋不動産販売 (売買のみ)
  • クラスモ (賃貸メイン)
  • ピタットハウス (賃貸メイン)
  • ミニミニ (賃貸メイン)
  • ホームメイト (賃貸メイン)
  • 大東建託 (賃貸メイン)

他にも、町の不動産屋さんが
もろもろあるけどね。

売買物件のウラ話

ちょっと雑談-不動産屋について-
ちなみに、物件を探すときに、同じ物件を複数の業者が紹介していてどういうこと?って思うことないですか?

物件Aを売りたい(貸したい)オーナーさんがAの媒介(仲介)を不動産屋に委託します。
物件所有者と繋がっているので「元付業者」と言われます。

一方買いたい(借りたい)人に物件Aを紹介してあげる不動産屋もいます。
お客さんと繋がるので「客付業者」と言われます。

そこで、物件Aの所有者は早くお客を見つけて欲しいと思って複数の「元付業者」に買い手を探してと言って媒介契約を結べるし、複数の「客付業者」が物件Aを扱うこともできます。

ただし、専任で契約を結ぶと一定期間は1社独占で物件を取り扱うこととなります。


そんなわけで、
物件Aは一つしかないのに
いろんな業者が広告したり
できるわけですね。

まあ、物件を買いたい(借りたい)お客さんから見れば、どっちでもいい話ではあるかもね。

あとは物件の管理を請け負っている「管理会社」もいるし、とにかく色んな業者が絡んでるってことですね。

以前、不動産業界にいたので、ちょっと知ってます。

話が飛びましたが、
Webやチラシを見たり、
業者に資料をもらったりして
物件を探すんですが、


希望通りの物件って
なかなか無いものです。


それもそのはず、
お買い得な物件はすぐに
売れてしまいますから、
探し始めたタイミングで


すぐに見つかることは稀です。

情報を表に出す前に、
業者間で取引されたり、
お得意様や、”買いたい”と
相談に来ているお客さんが
いればそこで決まりますから。


あとは、元付業者さんはなるべく自分のところで決めたいんですよね。

1件の売買において、物件価格から仲介手数料の総額は決まります。
そのうち元付業者は物件所有者から半金分、客付業者は客から半金分を分け合います。元付業者が客を見つけられれば仲介手数料全額もらえます。


これは、賃貸も同じで契約時の仲介手数料も所有者と借り客が半金ずつ支払うから、実は、「仲介手数料半額!」なんて謳ってる賃貸業者さんは当たり前のことを言ってるだけでゴニョゴニョ・・・

希望物件が見つかった時に備えて

物件を探す時にはWebを見ることが多いと思うんだけど、
掲載されている物件は、すぐに買い手がつかない
いわゆる「売れ残り物件」なことも多いですしね。


残ってるのはちょっと割高とか、
立地が駅から超遠いとか、
ちょっとボロボロすぎるとかね。

(賃貸だと客を呼ぶための割安な見せ物件なんてのもありますけど。)

でも大丈夫!

コツコツ情報収集を続けていたら
あるときフッと見つかりますから。

大事なのは、その時にすぐに動ける準備をしておくこと。

いざ見つかった時に、ちょっとの躊躇で
買い逃します。
他の人に買われちゃいます。
すぐに買う準備をしておくのが大事。

大事なことなのでもう一回
いざ欲しい物件が見つかった時にすぐに買える準備をしておくこと

準備って具体的に何?っていうと、
・お金の確保(頭金や金融機関からのローンの確認など)
・希望物件の情報整理
  予算
  絶対に譲れない条件
  譲歩できる条件
・自分の覚悟

そして、探していたある日、
Webで希望物件っぽいのが見つかった!とします。

そしたら今すぐ不動産屋に
連絡は入れましょう。


そしてすぐに動きましょう。
いくら先に連絡をしていたとしても
「買付」を入れないと購入する権利が
発生しませんので注意。

買付のときには、購入希望額を
記入する必要がありますが、
表示値で納得するなら
そのままでもいいし、

多少値切った額を指値しても
いいでしょうし。


物件(売主)によっては、
すんなり通ることもあるし、
間を取ってこの値段でどう?
とか交渉が入るかもしれないし、

余地なく却下されることもあります。


でも、もしその時買えなくても
買うための行動を継続していれば
現実になる可能性は上がるので、
臆せず積極的に動いていきましょう。

ただ、相手の立場に立って考えたら
想像できると思いますけど、
値切る時に
「いくらまで下がります?」
っていう聞き方は よくないです。

売主側の立場から見れば、
いくらで提示すれば
買ってもらえるのか
わかりませんし、


逆にいくらなら買うんだよ
って気持ちになります。


それに基本的に売主は
なるべく高く売りたいのに
物件の価値をいたずらに下げる
行為はしたくないので、

そもそも曖昧な質問には
答えてくれないかもしれません。

なので、もし値切るときは
「この価格まで
下げてくれたら買いますよ」
という明確な意思表示の上で
交渉した方がいいですよね。


ついに希望物件が見つかった!

さて、自分の話に戻りますが、
欲しい物件の条件は改めてコチラ

【希望物件】一戸建て
居住可能面積(延床面積):50㎡以上 (15坪以上)
間取り:3LDK以上
立地:遠くても駅まで徒歩20分以下
駐車場:有
築年数:1982年築より新しい物件
購入希望価格:700万




このスペックの物件相場は、
希望地域ではだいたい800万~1200万くらい。


んーむ予算をちょっと超えてくる
価格帯なんですねぇ。
リフォームにもお金はかけたいから、
いたずらに予算は上げられないし
むしろ下げたいくらいだし。


毎日のようにWebで不動産サイトの新着チェックしたり、
ある日は不動産屋に足を運んで物件チェックしたり、
ある日はチラシや地域情報誌の不動産情報を見たり

探して・・・探して・・・1週間・・・
・・・・探して・・・1か月・・・・・
・探して・・2ヵ月・・・・3か月・・


そんな物件探しに
疲れたなーって頃に
妻が良い情報を
見つけてくれました。

前見た良さげな物件だけど、値段が下がってるよ

おっ!
たしか2ヶ月前には780万で
掲載されていた物件が、
540万になってる!?

え?マジ?ホント?どうしよ

ワタワタ(汗)

次回につづく