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005物件を内見しに不動産屋に行く。チェックリストと確認項目

005物件を内見しに不動産屋に行く。チェックリストと確認項目

件情報をサイトや
不動産屋さんなどを
使ってひたすら探していたら、

お目当ての物件がなんと
780万から540万に
30%くらいディスカウントされていて

どうしよう、どうしよう
ワタワタっ(汗)

というのが前回の話です。




不動産屋を訪問

善は急げなので
早速、不動産屋さんに
電話して内見のアポ取りです。

(善ってなんだ?)


数日後の日曜日、
xx不動産にて

お忙しいところようこそいらっしゃいま・・・中略・・・

ご希望のA物件ですが、こちらが図面となっており・・・

ところで、こちらからご提案としてこの物件なんかも一緒に・・・


あ、ハイ。
じゃあせっかくなので、その3件も一緒に内覧で、ええ。

ちなみに、あのA物件は他に問い合わせあったりするんですか?

・・・あーだこーだ・・・


とまあ会話を楽しみつつ情報を確認していったり、内見のスケジュールを決めてという流れですが、希望物件の他にも物件を紹介されました。

比較して決めたいという人間心理でも働くのか他にも家を見たいなって気持ちにもなったし時間もあったので、見に行くことにしました。
早く目的の物件を見たいっていうのもあったけど、家を見る機会ってそう頻繁には無いからね。

あと大事な項目は再確認しておきます。
・事故物件ではないか
・物件の瑕疵の有無
・再建築の可否
・前面の道路幅(再建築時のセットバック要否)
・借地権の有無など


物件の図面を確認する

担当さんの車に乗り、ついでで提案された物件を見に行ったんですがパッとしないです。

そもそも居住中で承諾とってないから中に入れなくて外観だけってのもあったし・・・


オイオイ(汗)


時間の無駄だったかな。。。

とにかく気を取り直してお目当ての物件に向かいます。

ちなみに、これが実際の物件図面です。
見方はわかりますかね?

価格が780万円になっていますが、これは価格を下げる前の図面で価格の訂正が追いついていないだけです。
ホントに値下げしたばかりってことなんですね。
これが今の段階で540万円になってます。


1982築というけっこうな築古物件ですが、以前の記事でも書いた新耐震基準はクリアしている築年です。




1F部分は駐車場と倉庫。
居住スペースは2Fと3F部分で間取りは4LDKですね。


広さは家族4人で暮らすには十分ですし、車も止められてGoodです。


物件を内見するチェックリスト

しばらく車を走らせて到着!

ちなみに、ここも家主さんが居住中。
知ってたけど。
もちろん内見許可はとってもらっていたよ。


今日はこのために来たんだから。
これで突然中を見れないとか言われたら担当さんをぶっ飛ばして差し上げるところでしたわよ。

いざ、物件を見る前に確認するチェックポイントを整理しておこう。

  • シロアリ被害の有無
  • 雨漏りの有無(天井確認)
  • 家の傾き(水平器とかビー玉で確認)
  • 外壁のヒビ、クラック(目視とシャープ芯で確認)
  • 日当たり
  • 携帯・スマホの電波状況
  • ベランダ・バルコニーの状況
  • 窓からの眺望
  • 近隣の騒音
  • 家屋内外の匂い
  • 地域のゴミ置き場の状態
  • 建物前の道路幅と大通りまでの道路
  • 駅までの距離
  • 街、町内会の治安
  • 最寄りのコンビニ、スーパー


以下はリフォームでなんとかなるから、そこそこで大丈夫。

  • 内装の汚れや傷
  • ドア、窓の建て付け、歪
  • 水回りの設備や状態
  • ブレーカーのアンペア数
  • コンセント・TV端子の場所
  • 洗濯機置き場の有無
  • 宅配ポスト


では、早速おじゃましまーす。


はいはい、どーぞちょっと散らかってるんだけどね


ウッ・・・こ、これは!

※キッチンです

どこがちょっとじゃーい!
散らかりすぎやないかーい!

全部の部屋を一応見たけど、どの部屋もゴチャゴチャしていて細部がまともに見られなかったよ。
トホホ・・・

でも特に目立った痛みもこれはヒドイっていう箇所も見られなかったよ。
まあ築年数相応といった感じかな。

気になったのは、家主のおじいさんが宅内でタバコを吸いまくってて、ヤニの汚れがスゴそうだなぁ。。。


あっ良かったのは、お風呂がリフォーム済なこと。
これはデカイ。

リフォームを頼むと100万飛ぶからね。
自分でやるのも大変すぎて気が進まないし。


ほら、見て?
まあまあキレイじゃない?
給湯器のパネルもあるし、追い焚きもできるよ♪

水回りはトイレと洗面台もそのままで許せるレベルだった。
ただ、洗濯機置場が無くてベランダでやってるんだよね。うーむ。

あとは、大きな問題もなくて、内見チェックリストの項目もだいたいOK。


気になっていたので、家を見ながらでの雑談でストレートに聞いてみました。


差し支えなければ教えてほしいんですが、家を売る理由って何ですか?

息子が家を建てるからそちらに移るんじゃよ
その日程が2ヶ月先に迫っておってのぅ
ワシらの引っ越しと家の引き渡しはその日以降になるんじゃ


なるほど。

あとわかったのは、
5年くらい前にリフォーム済
風呂・トイレと
屋根瓦の積み直し
外壁塗装
給湯器入れ替えなど

超ラッキー!!!

この時、私は心のなかで万歳三唱をしたのであった。
(๑•̀ㅂ•́)و✧


あと、担当さんが言うには、この周辺の物件に比べて間口(マグチ)が広いそう。
間口とは道路に面している土地(建物)の幅ですね。


周りの住宅は間口が2間(約3.6m)が多いが、この家は2間半(約4.6m)あるので将来土地だけとしても使いやすいから、価値がありますよ

らしいです。
イイネ。

内見が終わって

担当さんの熱い営業トークを聞き流しながらお店に戻ります。

ちなみに、価格が780万→540万と240万も安くなってたのは、先のお話でのとおり、引っ越し日がもう決まっていて、一言でいうと売り急いでいるからということだったんですね。


店に戻ると早速、

いやあ、こんなに安くなってるんだから今買わない手はないですよ

ええ、まあ、そうですね
でも、ちょっとだけ考えたくて。

え?他の人に決められちゃいますよ?いいんですか?

そうですね、でも一旦持ち帰って家族だけで相談したいんですけど

いやいや、何か不満な点でも?

逆に、今決めない理由って何です?


ちょっと予想はしてましたが、契約を決めてしまおうと結構強烈にクロージングかけてきます。
僕がノミの心臓だったらここでサインするところです。

実際、物件自体は僕の希望にあってるし、価格もすでに相場から見て結構下がってるから断る理由ってあまりないんですけどね。


ちょっとあるのは、もう少し値引きできれば嬉しいなぁっていう下心。
それに今ある提示額でそのまま買うのってなんか負けた気がしません?
あれ?そんなことない?



もちろん、ここで値引き交渉してもいいんですけど、別のアプローチから攻めてみようと思いました。
もし言えば担当さんが売主さんに値引きの話をしてくれるでしょうけどね。



そういうわけで一度家族会議したいと言ってなんとか帰してもらいました。
こっちが曖昧な態度だと向こうも粘ってくるので意思表示はハッキリしないとですね。

結構、その日は遅くなったので、そのままかっぱ寿司へ行きました。


妻は、いろいろ話を聞いて、物件をいろいろ見て、、、

もうよくわかんない。
まかせる。


って言ってました。(笑)


まぁ、寿司でも食いながら考えましょうか。


マグチのことをふと思い出しながら目線を上げるとマグロをうまうま食べてる子供を見て和みます。


本線の話はまた次回へ

内見時のチェックポイント確認結果

さて、最後に物件を内見したときのチェックポイントの結果詳細の一部抜粋です。

1、シロアリ被害の有無
  →結果:無かった

建物の構造が弱くなってしまうので特に注意しなければならない項目の一つです。

1F部分が鉄筋コンクリート造の車庫で、その上に木造部が乗っているので地面から遠く、床下の目視確認もすることができて大丈夫だと思います。
外壁にシロアリの通り道「蟻道」も確認できませんでした。

ちなみに一般の平屋だと、床下は非常に確認が難しいです。
潜るための点検口などあればマシですが、なければ外壁周囲のチェックくらいですかね。

売主が業者なら瑕疵担保責任が付きます。
新築10年、中古なら2年。

シロアリ被害などの購入時に「見えない瑕疵」については修理代金を請求できます。

ただし、売主が個人の場合は請求できないケースが多いです。

特に契約書に”現況有姿”などと謳われている場合は後からの請求が難しいのでよく確認した方がいいです。



2、雨漏りがないか
  →結果:無かった

これも重要な確認項目の一つです。
天井にシミがある場合などは、雨漏りの疑いが強いです。

この物件は雨漏りの形跡は見られませんでしたので一安心。
ここの屋根は瓦葺でして、瓦自体はとても耐久性があります。

CASBEE建築物総合環境性能評価システムでは、瓦の耐久年数は60年と評価されています。

粘土瓦は高温で焼き締められ、表面をガラス質のゆう薬で覆われているため、長期にわたり、経年変化、劣化による色落ちがほとんどありません。

ただし、瓦同士を接着しているしっくいや下地などはメンテナンスが必要です。
瓦での雨漏りは瓦が割れた場合と瓦同士の隙間からというケースが多いです。

家主の話によると、リフォーム時に瓦を積み直したとのことでした。良い情報です。
しっくいの部分は劣化しやすいですから。

ちなみに、雨漏りがあれば、買ってはいけないというわけではありません。

程度によりますが、雨漏りによる木部の腐食がある場合もそこだけ取り換えて、屋根の補修工事を行えば、何の問題も無くなる物件もたくさんあります。

仮に雨漏りがある場合、それを理由に、物件価格の値引き交渉をすれば、おつりがくるケースもあるかもしれませんよ。


3、家が傾いていないか
 →結果:ダイジョウブ

ビー玉を床に置けば水平かどうかはわかります。

生活に支障が出るほどの傾きではなければ、そこまで神経質になる必要もないとは思いますが。

ともあれ、この物件は傾きもクリアです。

もし傾きが大きな物件だった場合は見送った方がいいでしょう。

扉、窓の立てつけが悪かったり、水はけが悪くなったり、体の平衡感覚が狂い、長期的な頭痛やめまいなどを引き起こすケースもあります。

長期的に見ると家の寿命も早まってしまいます。

修正するには家の下から何カ所かジャッキアップする必要がありますが、持ち上げ箇所によって数百万費用負担増です。


4、外壁のヒビ、クラック
 →結果:ほぼダイジョウブ

この家の外壁はモルタルの上に吹き付け塗装してます。
目視で確認しましたが、髪の毛ほどのヘアクラックはありました。

が、構造に影響を与えるほどの大きなクラックは無いようです。時期的に数年後には外壁塗装をやる必要はありそうですが。



物件の状態について、
自分で確認するのが不安な場合には
ホームインスペクターによる
住宅診断を依頼するのもいいかもしれませんね。