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008戸建て購入の諸費用?合計はいくらかかる?いよいよ支払い、現金一括でローン無しだ!

008戸建て購入の諸費用?合計はいくらかかる?いよいよ支払い、現金一括でローン無しだ!

500万円!
今回の戸建て購入にかかる金額です。

頭金じゃないですよ?全部で約500万円です。
売買契約書にサインを交わして無事に契約完了したので、あとちょっとで家が手に入ります。

そう、あとちょっとなんです。

前回までの記事を読んでくれた方は、ご存知のとおりですが、このたびワタクシは中古の戸建を購入する運びとなりました。


家ーい!(イエーイ)






ん、ゴホン。失礼。


前々回の値引き交渉して購入金額を下げた話↓↓↓



不動産取引の流れのおさらい


さて、話の流れは前回までで、物件を決めて購入するための売買契約書を取り交わし、合わせて50万円(申込金・手付金・仲介手数料の半分)を支払いました。


普段あまりお札を数えることがないので、50万を1枚ずつめくって数えるのにちょっと手間取ってしまいました。


あとは、1週間後の決済で残金を支払います。


流れとしてはこのようになります。

済)1、買付 [申込金10万円を支払う

済)2、売買契約 [手付金30万円、仲介手数料半金11万円を支払う]

3、決済 [残金460万円を支払う] ←次

4、不動産移転登記を行う

5、物件(カギ)を引渡してもらう

売買契約は前回の記事で無事に終わりました。



結局値引き交渉して500万円を切る490万円という金額でOKが出たものの、仲介手数料と不動産登記の時に登録免許税、、不動産取得税とかがあるから支払総額としては500万は超えちゃうんですけどね。



ちなみに今回は売主さんの引っ越しの都合で、決済から引き渡しが1ヶ月後とずれましたが、特別な事情がなければ決済と引き渡しは同時に行うケースがほとんどだと思います。。


プロに耐震診断を依頼する

時は遡って売買契約直後。決済まではあと1週間あります。
その前にホームインスペクター(住宅診断士)さんに「耐震診断」をお願いしようと思います。


他の人に物件を買われちゃう前早く契約をしなきゃいけないということで、頭から抜けてたってのもあるけど、(誰がハゲやねん!)
契約時に不動産屋に貼ってあったキャンペーンポスターを見て思い出した次第です。


物件契約者には無料診断キャンペーンというポスターを。
↑ここ大事↑


まあこれから自分が長い期間住む家のことだからタダじゃなくても頼んだと思いますけどね。


家の状態は一応、自分でも一通り見たけど、見落としがあるかもしれないし。
だって、自分たちで見たときは、家の散らかりがひどくてまともに見れなかったってのもあるからさ。

家の中の各部屋がホントにこんな状態だったから(´・ω・)

あとはやっぱり自分よりも経験が多い「プロ」の目で太鼓判を押してもらったほうが安心できますしね。
それに後述するけど「耐震基準適合証明書」というものも欲しいのです。



ということで3日後



よろしくおねがいします。

はいよろしくお願いします。じゃあ、一通り見ていきますね

住宅診断士

ただ、まだ家主さんは住んでいて、家の中も散らかり放題のままなんだけどね。

いらっしゃい


モノが溢れる宅内をかき分けながら見れる範囲で住宅診断士さんがいろいろチェックしています。
その後ろをボクは金魚のフンみたくくっついて説明を聞きながら見させてもらいました。


住宅診断士さんに確認してもらった箇所は

  • 床の状態
    傾き具合の確認
    (水平器での確認)

  • 壁・柱・天井
    見える範囲での目視確認
    (モノに阻まれて天井裏などは覗けず)
  • 外壁
    モルタル壁のクラック(ヒビ)有無の確認
    (目視でスケールなどは使わず)
  • 屋根
    外から遠目に屋根瓦の接合剤(しっくい)の劣化具合を目指確認
    (実際には登らず)

こんなところを見てもらいました。
もうちょっと丁寧に見てもらいたかったなあっていうのはあったけど、あまり強くは言えず。。。


自分が最初に見たところも診断士さんと大きくハズレていなかったので、答え合わせができてよかったですよ。
まあ気休めですよ、ええ。



ただ、その診断のこととは別に聞きたいことがあって、

今後リフォームしようって時に壁を一部壊したいんです。
壁って言っても押入れの内壁で、部屋を広げるために押入れを撤去しようと考えています。
で、その壁を壊しちゃっても構造的に大丈夫かどうか。

押入れの内壁なんて、ほぼほぼ問題ないと思いますけどね。一応。
図面と壁材も見てボクなりに考えはしましたけど。
壁の配置バランスが崩れる懸念は無くはないってくらいですかね。

この壁、壊しても大丈夫ッスかね?

あぁ、うーん、そうですねぇ。
材料によりますけど、ベニヤとか石膏ボードであれば構造に効いてませんから・・・
大丈夫かとは思いますよ。


ちょっと言葉を濁らせてましたけどね。
構造によっては、まあ問題ないんじゃないかといった感じでした。
なんかあったら困りますしね。「全然OK!」とは言えない感じ。



ちなみに壊そうと思っている押入れの壁は確認してみると材料が石膏ボード。
で、これは耐震性の強度には寄与しないから、取っ払ってもまあ問題ないとしましょう。うん。


あと、押入れの四隅に柱が立ってるんですよね。
特に壁を取っ払った後に手前に残る2本の柱はどう考えても邪魔。

どうしようかと思ってるんですよね。
だけど、流石に100mm角の太い柱を切ってしまう勇気は無い。
上階を支えてるやつかもしれないし。だから一応残しておくって方向でいきましょうかね。
うまく部屋に馴染ませましょう。


で、抜いた壁の部分には念の為に一部補強として厚さ30mmくらいの耐力壁でも入れておこうかなって考えてます。過剰かな?
その件についてはまた後日のリフォーム編でお話いたしましょう。


話がちょっと飛びましたが、今回この住宅診断を依頼した目的として「耐震基準適合証明書」の発行なんです。

これがあれば、いくつか税金の軽減を受けられるんです。
Wow!スバラシイ!


だけど、聞いたら証明書の発行だけで8万円もかかるんだって!
え?書類の発行だけで?そんなに?
ガビーン!高いッス!!


で、ちょっと調べたり、計算して、この物件の税の軽減額を探ってみたんだけど、思ったより効果は小さいみたい。


耐震基準適合証明書の発行料金8万円と比較してもメリットが無いんじゃないか?という本末転倒な結果に。

ん、多分ね。
減税の部分がなかなかわかりにくいんだけど多分そう。


まあ将来、この家を手放すとしたらあってもいいかなっていうレベルのもんだし、仮にあっても物件価格に大きく影響はしないし、(多少売りやすくなるかもしれんが)
それに調査自体はやってもらってるから、そんな紙切れはいらないよねってことで断りました。

ちなみに、この証明書でどういう税金が減税されるかというと

税金の免除申請について

築20年以内の木造住宅、
築25年以内のマンションの場合、
下記の減税が適用されます。

①登録免許税の軽減
②不動産取得税の軽減
③住宅ローン減税
④住宅取得等資金贈与税の非課税


【適用の条件】
1 居住用不動産であること
 (個人の買主様ご自身が居住すること。)

┌──適用外のケース─
・親が子のために不動産を購入する場合
・投資の目的の賃貸住宅として購入する場合
 ─────────────┘

2 建物の築年数が、原則、木造戸建であれば20年以内、
  マンションであれば25年以内であること。
  (不動産取得税は建築年が昭和57年1月1日以後)

3 建物の登記上の床面積が、50㎡以上あること。

4 住宅ローンの借入れで住宅を購入される場合は、
・その借入れが住宅ローンであること
・抵当権の設定登記であること

特例として、建物が現在の耐震基準に適合しているものであれば、耐震基準適合証明書により、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができます。

こんな感じです。
ボクは住宅ローンは組まないから、対象になる部分は、

登録免許税と不動産取得税の部分

登録免許税は土地部と建物部合わせて10万ちょい。
不動産取得税は計算すると課税標準額より控除額の方が多いから全額控除になります。


ということで、登録免許税のしかも建物部分からだけの減税になるので、耐震基準適合証明書を高いお金出して作ってもらうメリットが薄いっていう結論となりました。


ただし、これは、今回のケースの不動産価格がそもそも安いから課税額も小さい。
だからそこからの減税額がしょぼいってだけであって、

不動産価格が高いところなら税金も高いですから十分減税メリットが見込めるケースが多いと思いますよ。

決済当日は銀行へ

不動産売買契約から1週間後、



決済は金曜日。byドリカム




・・・失礼。
決済じゃなくて『決戦は金曜日』ですね、ドリカムは。




っていうボケの説明をしている場合じゃないんです。
今日は決済なんです。銀行に行かなきゃいけないんです。お金を支払って、やっと物件の所有権が自分に移る日なんです。

なんか緊張しますですね~

ドキドキ



といっても、鍵がもらえるのは、決済からさらに1ヶ月後ですけどね。


さて決済当日の朝。

忘れ物チェック。
お金よーし、ハンコよーし。
現金460万をバッグに入れていざ参りましょう。
ずっしりと重みがありますね。


たくさんの現金を持ち歩くのはちょっと怖いです。




さて、定刻10分前、銀行に到着。
入り口で不動産屋の営業さんが迎えてくれました。


奥の打ち合わせスペースへ通されます。
5分後、売主さん夫婦も到着。


早速、決済のスタートです。
といっても、もうほぼ事務作業なんですね。


挨拶、雑談もほどほどに、
まずコレ、次はコチラに、次は・・・
各種書類にハンコ、署名、署名、ハンコで慌ただしい。。。


で、いざお金を支払うとなりました。
売買契約の時みたいに枚数を確認するために何百万もお金数えなおすのは大変だよなーって思ってたらここは銀行。


用意したお金をそのまま窓口で入金するので、数えなくてよかったです。
楽ちんでした♪



そんな感じで、無事に決済完了です。
ホントに書類の署名・捺印とお金の支払いだけ。
所要時間は30分くらいでした。

と、普通は買い主はここでやることは終わってるんだけど、僕の場合はもうひと仕事残ってます。


たいていは、この決済の場に司法書士さんも同席して、決済が終了したら、不動産移転登記をやってもらう流れなんですが、


僕はそれをケチったので、

自分で不動産移転登記します。

だって、司法書士に頼んだら、だいたい10万くらいかかるんですよ。


そのお金がモッタイナイ( ̄Д ̄)ノ 


っていうのと、なんでもとりあえずやってみたがりの自分の性格もあって、司法書士に頼まずに自分で不動産移転登記をやってやろうと、実は家を買う前から決めていたのであった。


いろいろ聴いたり、調べたりした限りでは、意外とできそうって印象もあったし、めっちゃ大変だったら、次はお願いすればいいし。
(次はあるのか???)


でも、これは自分が契約の当事者で、しかも一括購入だから出来るのであって、もし、ローンを組んだりするときは、抵当権者の金融機関が多分許してくれないかもね。


そんなわけで、契約を交わした書類一式をカバンに詰め込んで、銀行を後にするのであった。


普段から足にしているロードバイクで法務局へ向かいます。
レッツゴー。

だいたい5キロくらいかな。
楽勝☆


次回は法務局で不動産移転登記です。
つづく