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009不動産登記は自分でできる!?費用の計算と必要書類は?

009不動産登記は自分でできる!?費用の計算と必要書類は?

古戸建をとうとう買っちゃいました。
物件の代金と仲介手数料などを含めて約510万円。
決済でバーンと払い切りました!

銀行にて書類の署名・捺印なども済ませて無事に決済完了です。
売主さん、仲介業者さんと解散して銀行を出ました。

一般的には司法書士さんに不動産移転登記をお願いする流れになるのですが、ボクの場合は違います!

不動遺産移転登記をするため法務局へ

一般的には司法書士さんに依頼する不動産移転登記。
今回の中古戸建取得に関してはボクが自分でやってしまおうと企んでいます。
っていうのは、やっぱり依頼料金。

司法書士さんによって多少ばらつきはあるかもしれませんが、だいたい10万円前後でしょう。


10万円ってまあ大きい金額ですよ?


家の金額の数百万から比べたら10万ぽっちっていう感覚になりがちですが、よく考えてみてくださいよ。大きい金額に隠れて頭がマヒしそうになりますけど、10万あればできることって結構多いですよ。


だから、節約。
というのもあるんですが、単純にどうやってやるんだろ?っていう興味本位に思ってる部分もあります。
なんでもとりあえずやってみたいというか知りたいんですよね。
どういう手順を踏めば自分の欲しい結果が得られるのかを。


今回の場合は不動産の所有権移転登記。
ちなみに、登記といっても法人とか動産、債権など実はいろんな種類があります。

もちろん、手ぶらで法務局に行っても
「え?必要書類は?何しに来たの?」

って言われてしまうので、必要な書類一式をちゃんと事前に準備していきます。
必要なものはネットで調べたり、法務局に確認すると一通りわかります。

登記をする時に必要な書類

□登記に必要な書類

1.登記申請書

法務局に原紙があります。
ネットでもダウンロード可能です。

地番・地目や地積を記載する必要があるので、登記簿謄本をどこかのタイミングで不動産業者に入手してもらいましょう。

登記簿謄本の入手は誰でもできます。ただし、物件の住所(所在)ではなく地番がわからないと、受け取れません。
地番とは一筆の土地ごとに登記所が付する番号の事です。

管轄の法務局に住所を言えば、地番を検索して教えてくれます。
地番・地目は固定資産課税明細書にも載っています。


2.登記原因証明情報

売買の事実を証明する書類です。
売買契約書で大丈夫です。

売買契約書は一度提出しますが、不動産移転登記処理後にちゃんと返してもらえます。


3.売主の権利証(登記済証)または登記識別情報

ちなみに平成16年6月に書面としての『権利証』の制度が変わり、「オンライン申請」ができるようになったため、紙の媒体である権利証の制度が無くなりました。

なので、売買、相続などにより不動産登記をする際は、それまでの「権利証」に代わって『登記識別情報』が通知されます。
12桁の暗証番号です。

番号を第三者に知られてしまうと、その不動産の権利者として見られ、悪用される危険が有るので、厳重な保管が必要です。
次の登記申請の時まで大切に保管しましょう。


4.売主の印鑑証明書

決済の時に忘れずにもらうようにしましょう。
発行から3か月以内の物が有効です。


5.買主の住民票

今回は自分の住民票です。
忘れずに用意しておきましょう。
発行から3か月以内の物が有効です。


6.委任状

不動産移転登記に売主が立ち会わない場合は、委任状に署名・捺印(印鑑証明と同じ)してもらいましょう。


7.固定資産評価証明書

毎年5月くらいに郵送で届く固定資産税の納税通知書です。
家や家屋の固定資産税評価額が記載されています。
決済時にでも売主さんからもらっておきましょう。

所有権移転登記の手続き

さて、初めて来た法務局。
そうですよね、普段ここに来る用事なんてないですよ。

早速入ると受付の窓口の他に相談窓口がありました。
初老の職員さんが座っており、不動産移転登記をしに来た旨を伝えると、

「じゃあ確認しますから書類だしてください」

必要書類を出して書類のチェックと登録免許税の計算を一緒にやってくれました。
ちなみに細かい計算式は省きますが、登録免許税は土地が1.5%、土地以外は2%です。
物件金額は490万で2%だと98000円なんですが、なんやかんや付いて10万ちょっとって感じなんですかね。


ということで計算してもらった結果、登録免許税の金額は
104700円

ということになりました。

「じゃあ、売り場で収入印紙を買ってから、書類と一緒に窓口に出してください」

わかりました。
登録免許税額分の収入印紙を下の階で買いましょう。


印紙と書類をまとめて窓口に提出しました。

「はい、承りました。手続きが終わるまで数日掛かりますので、後日、指定日に書類を取りに来てください」

と整理券を渡され、法務局でのお仕事はひとまず終わりです。


・・・簡単じゃん。





これを司法書士に頼むと10万か・・・


もし、また相続や売買などで所有権移転登記をすることがあれば自分でやっちゃってもいいですね。
権利関係が複雑じゃなければですが。


さてこれで、終わりかと思いきや、もう一つやることが残ってます。

不動産取得税の軽減申請

物件を取得すると、たくさん税金をとられます。

あーヤダヤダ。


っ、すいません本音出ちゃいました。


ん、ゴホン。
まあ納税は国民の義務なのでね。
ですが、制度として軽減できるものがあるのはどんどん使っちゃいましょう。


だけど、そういったものはたいていメンドクサイ。
国として制度を用意してはあるけど、煩雑にして申し込む人を減らそうという設計なんですかね。

ん、ゴホン。
変な勘ぐりをしてもしょうがないので、できることをしましょう。


さて、今回軽減しようとしている不動産取得税の話を少しします。

前提条件として、今回の物件の場合、
評価額を建物部分270万円、土地部分220万円として

□中古物件における不動産取得税の軽減要件
【適用条件】
ア.取得した者が自己の居住に使う
イ.延床面積が50㎡~240㎡
ウ.S57年1月1日以後に新築されたもの

【軽減額】
新築年月日が
~S60.6.30: 420万円控除
~H1.3.31 : 450万円
~H9.3.31 : 1000万円
H9.4.1~   : 1200万円


なお、今回の物件の
土地の標準税率は4%
住宅の標準税率は3%

(取得した日や、家屋の種類によってやや変動します。3%~4%)

計算すると

[不動産取得税]
■住宅部分■
控除額:420万円(~S60築)
{住宅部分の価格-控除額}✕ 3%
={270万-420万}✕ 3%
=マイナス

なので住宅部分の税金は0円


■土地部分■
軽減額↓
=1㎡あたりの土地価格 ✕ 床面積の2倍(200㎡が限度)×3%
または、4万5千円のどちらか高い方の額を軽減

{(土地の価格×1/2)×3%}- 軽減額
={(220万×1/2)×3%}- 軽減額
=3.3万- 4.5万
=マイナス

なので土地部分の税金も0円


ということで、本物件取得における不動産取得税はすべて免除されました。
めでたしめでたし


おわかりいただけただろうか。
簡単に言うと、

申請したら不動産取得税が全額免除されたぜ☆
ヤッター!


ということです。




数日後





法務局で不動産移転登記の手続きが終わったので、書類を受け取りに行きます。

「はい、終わってますよ。どうぞ」

移転登記がこれにて完了です。
そしてその足で向かう先は税務局です。

あとは必要事項を記入して不動産取得税の軽減(免除)申請の書類を提出するだけの簡単なお仕事です。
これでやっと手続完了でしょうかね。


ちょっと脱線、印紙の話

ちなみに印紙の話をちょっとすると、課税文書の作成者は納税の義務があります。つまり文書に収入印紙を購入して貼付けないといけないわけです。


課税文書というのは契約の成立を証明する目的で作成された文書のこと。
契約書や高額の領収書なんかに貼り付ける場面が思い浮かばれます。


例えば今回の契約書のように2者以上が持つもの。
不動産売買契約書は課税文書ですから、それに対する印紙税については、2者が連帯納税義務を負うこととされます。


また、文書の作成ごとに課税されるため、例えば仮契約・本契約というように二度文書を作成すれば、それぞれに課税されます。

印紙税の額は記載された契約金額が
1万円未満 非課税
10万以下 [200円]
10万ー50万 [400円]
50万ー100万 [1千円]
100万ー500万 [2千円]
500万ー1千万 [1万円]
1千万ー5千万 [2万円]
5千万ー1億 [6万円]
1億ー5億 [10万円]
5億ー10億 [20万円]
10億ー50億 [40万円]
50億以上 [60万円]
契約金額の記載のないもの [200円]

国税庁 タックスアンサーより引用
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm



本契約の物件価格は490万だったので、印紙税額は2000円です。


不動産屋さんに言われるままに契約書を2通作成し、両方を原本として双方が保管する場合は、それぞれに収入印紙を貼らなければなりません。

なりませんが、僕の場合は、売主さん用の原本を1通だけ作成し、僕の分はコピーを頂きました。
そうすることで、収入印紙は原本の分だけで済みました。


そうです。ただのコピーですから。
ただのコピーに対しては課税対象となりません。


ですが、そのコピーの契約書にハンコとか署名を書いたりしてはいけませんよ。
その時点で、ただのコピーではなくなりますから。
署名された契約書は課税対象となるので、仮に税務調査で見つかった時は支払い命令を受けるはずです。



ちなみに時は遡って売買契約の日。
このコピーでお願いっていう話を不動産の営業さんに言ったんですよ。

えっ?えっ?コピーでですか?
初めて聞きましたけど。。。
それは無理じゃないでしょうか?

いえ、大丈夫なはずです。
実際に事例もありますし。

・・・そうですか。
ちょっとお待ち下さい。
上司に確認してきますので。



しばらくして、戻ってきました。
OKはもらえましたがなんか釈然としない顔してました(笑)



まあ、2000円に懸けるやりとりではない気もしますが、払わなくても良いお金はムダに払うことはないでしょう。


ということで2000円浮きました♪
鰻でも食べましょうか^^

さあ、ここまで長いことお付き合いありがとうございます。
やっと市・国への必要な手続きは完了でございます。
次は1ヶ月後を待って鍵を受け取ることができれば、いよいよ家が手に入ります。


物件購入編は今回で終わりです。
次回からリフォーム編に突入します!
楽しくなってきました。


つづく